Cho người thuê, người mua

Kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc mua nhà đất: 7 bước

Kiểm tra lần cuối 12/10/2026 · 4 nguồn

1. Xem bản gốc giấy chứng nhận (sổ)

Đối chiếu tên chủ sở hữu, số thửa, số tờ bản đồ, diện tích và mục đích sử dụng với căn nhà hoặc lô đất ngoài thực tế. Ảnh chụp sổ qua Zalo không đủ — hãy xem bản gốc và ghi lại số phát hành.

2. Hỏi thông tin thửa đất ở cơ quan đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất cung cấp thông tin về thửa đất: đang thế chấp ngân hàng hay không, có đang bị ngăn chặn giao dịch hay không. Đây là bước rẻ nhất để tránh mua phải tài sản đang bị kê biên hoặc thế chấp.

3. Tra quy hoạch

Tra quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trên cổng thông tin quy hoạch của tỉnh/thành, hoặc hỏi UBND cấp xã. Phần đất nằm trong lộ giới hoặc quy hoạch giao thông có thể không được cấp phép xây và sẽ bị thu hồi.

4. Chắc chắn người ký là người có quyền bán

• Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc đồng sở hữu: cần tất cả người có tên (hoặc văn bản ủy quyền có công chứng) ký.
• Người đứng ra là môi giới: từ năm 2025, cá nhân môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và làm việc trong một doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch. Hỏi tên doanh nghiệp, và không chuyển cọc vào tài khoản cá nhân của môi giới.

5. Nhà ở hình thành trong tương lai (mua từ chủ đầu tư)

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Một "phiếu giữ chỗ" thu nhiều hơn mức này trước khi dự án đủ điều kiện là dấu hiệu cần dừng lại.

6. Viết hợp đồng đặt cọc rõ ràng

Ghi số tiền cọc, thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng, giá bán, ai chịu thuế phí, và điều khoản phạt cọc. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: nếu bên đặt cọc từ chối giao kết thì mất cọc; nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và thêm một khoản bằng tiền cọc — trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Chuyển khoản thay vì tiền mặt để có chứng từ.

7. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Luật Đất đai 2024 yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ một số trường hợp có tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia). Hợp đồng viết tay không có công chứng là rủi ro lớn nhất trong giao dịch nhà đất.

Xem nhà đất đang rao bán.

Hỏi nhanh

Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc công chứng không?

Không bắt buộc, nhưng nên lập thành văn bản có chữ ký của tất cả chủ sở hữu và chứng từ chuyển tiền. Hợp đồng chuyển nhượng sau đó mới là văn bản bắt buộc công chứng hoặc chứng thực.

Bên bán đổi ý thì tôi được bồi thường bao nhiêu?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận cọc từ chối giao kết phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương tiền cọc, trừ khi hợp đồng cọc thỏa thuận mức khác.

Nguồn tham khảo

1. Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15)
2. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (29/2023/QH15)
3. Đặt cọc và phạt cọc — Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 (Thư viện Pháp luật)
4. Môi giới bất động sản không được hành nghề tự do (Thư viện Pháp luật)

Thông tin để tham khảo, không thay cho tư vấn pháp lý. Thấy chỗ nào sai hoặc đã cũ? Báo cho chúng tôi — chúng tôi sửa và ghi ngày cập nhật.